Les différents types de prêts immobiliers

Négocial Finance vous présente dans ce guide les différents moyens de financer, via un prêt, votre projet logement, à savoir :

Le prêt immobilier classique

On parle ici du prêt que souscrivent la majorité des ménages qui souhaitent acheter un terrain en vue de faire construire, ou un immeuble d’habitation. II concerne également les immeubles à vocation à la fois d’habitation et professionnelle. Un prêt supérieur à 75 000€ peut également prendre en compte les réparations et/ou l’amélioration d’une habitation.

Le montant d’un prêt immobilier et ses taux d’intérêts sont librement fixés par l’organisme prêteur, en fonction des revenus du ménage, de sa capacité de remboursement et bien souvent de l’apport. La banque qui accorde le prêt peut exiger l’ouverture d’un compte et la domiciliation des revenus dans son établissement, une assurance emprunteur et des garanties (hypothèque ou cautionnement).

Le prêt immobilier s’étend en moyenne sur une durée de 20 à 25 ans, parfois plus. L’emprunteur a toujours la possibilité de procéder à un remboursement anticipé. Cependant, sauf cas particuliers (décès, revente suite à un changement de lieu de travail et cessation d’activité professionnelle contrainte), cette opération entraîne des pénalités et une majoration des intérêts compensateurs si le taux est variable.

L’hypothèse du remboursement anticipé est prise en compte par les experts de Négocial Finance dans les négociations menées avec les organismes bancaires en vue d’obtenir le prêt immobilier le plus intéressant.

À tout moment et en fonction de l’évolution de la conjoncture, l’emprunteur peut tenter une renégociation de son prêt immobilier.

Nous vous présentons ici le cadre global du prêt immobilier. Il faut cependant savoir que différentes solutions, comme le prêt in fine ou le prêt lissé peuvent être mis en œuvres. Ils sont adaptés à des situations fiscales ou patrimoniales précises ou permettent de mener plusieurs projets de front. Ces montages techniques sont parfaitement maîtrisés par les experts de Négocial Finance qui prennent en charge votre dossier.

Taux fixe ou taux variable ?

L’offre de prêt immobilier d’une banque peut être faite selon un taux fixe ou un taux variable (ou révisable). La première solution est la plus courante car elle est synonyme de sécurité : le taux d’intérêt est défini à la signature du contrat et ne varie pas tout au long de la durée de l’emprunt, ce qui peut se révéler intéressant à une période où les taux sont bas. Le taux fixe est, au départ, toujours plus élevé que le taux variable.

Il existe plusieurs types de taux variables, offrant plus ou moins de sécurité. Le principe est toujours le même : le taux d’intérêt évolue à périodicité définie en fonction d’un indice de référence. On distingue cependant :

  • Le prêt à taux révisable pur : calculé à partir d’un taux de référence majoré, il varie ensuite, à la baisse ou à la hausse, selon l’évolution de l’indice de référence. La conséquence en est bien sûr la modification du montant des mensualités. Les banques proposent souvent (cela peut aussi être négocié) un plafond, qui limitera l’augmentation des mensualités mais pourra allonger la durée du prêt.
  • Le prêt à taux révisable capé : il prend en compte un « cap » dès la signature du prêt, en clair un taux plafond (entre 1 et 3 points du taux de départ) qui ne pourra en aucun cas être dépassé, dans le temps ou sur les mensualités. Quelle que soit l’évolution de l’indice de référence, ce taux capé permet donc de calculer dès le départ quel pourrait être le montant maximum des mensualités.

Quelles garanties pour un prêt immobilier ?

Les banques exigent des garanties financières pour accorder un prêt immobilier. Celles-ci peuvent être de plusieurs ordres :

    • L’hypothèque : cette garantie, qui permet à la banque de saisir le bien pour le vendre aux enchères en cas de défaillance, est coûteuse car elle inclut de nombreux frais (notaire, enregistrement, taxe publicité foncière, etc.). Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, une alternative un peu moins onéreuse est possible, l’IPPD, ou Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers.
    • La caution : à défaut de caution solidaire personnelle, les emprunteurs peuvent faire appel à un organisme spécialisé (par exemple le Crédit logement), qui se porte garant pour eux. En échange, ils s’acquittent d’une part d’une commission de cautionnement représentant un certain pourcentage du montant du prêt, d’autre part d’une cotisation à un fonds mutuel. À l’échéance, le souscripteur récupère une partie de sa caution.

Certains fonctionnaires (enseignants, policiers, salariés du Trésor public…) peuvent bénéficier de la caution mutuelle fonctionnaires, qui leur offre des conditions particulièrement avantageuses.

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Le prêt à taux zéro (PTZ)

Prêt sans taux d’intérêt pour l’emprunteur (ils sont pris en charge par l’État), comme son nom l’indique, ce dispositif vise à soutenir l’achat d’une résidence principale (neuve ou ancienne avec des travaux) pour les ménages qui n’en ont pas depuis au moins deux ans. Proposé par des établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État, le prêt à taux zéro représente un certain pourcentage du montant total de la construction ou de l’achat, plus des honoraires de négociation. Il est cependant plafonné à 40% de cette somme.

Le PTZ est accordé sous conditions de ressources du ménage et son montant dépend, d’une part de la zone d’implantation de l’habitation, d’autre part du nombre de personnes qui occuperont le logement. Ces éléments déterminent également la durée de remboursement, sachant qu’il existe une période de différé de 5, 10 ou 15 ans.

Rien n’oblige les emprunteurs à souscrire leur prêt à taux zéro dans le même établissement que celui où ils ont obtenu un prêt immobilier.

Les conditions d’obtention du prêt à taux zéro évoluent régulièrement, elles ont ainsi été élargies en 2016. Pour savoir si vous pouvez prétendre au PTZ et dans quelle mesure, utilisez notre simulateur PTZ 2016.

Il faut distinguer le prêt à taux zéro de l’éco-prêt à taux zéro, qui concerne la rénovation énergétique des logements.
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Le Plan d’épargne logement (PEL)

Initialement produit d’épargne, le Plan d’épargne logement permet d’obtenir un prêt immobilier à des conditions privilégiées, pour un montant maximum de 92 000€ et une durée de remboursement compris entre deux et cinq ans. Ce prêt doit être destiné à l’achat d’un bien immobilier, à la construction d’une habitation ou au financement de travaux dans la résidence principale.
L’emprunteur n’a aucune obligation de souscrire le prêt immobilier dans le même établissement que celui où il a ouvert son PEL.

Un Plan d’épargne logement est souscrit pour une durée minimum de quatre ans (maximum de dix ans), au terme desquels les fonds et leurs intérêts peuvent être débloqués en vue de l’achat d’un bien immobilier. Les intérêts perçus dépendent d’une part des sommes placées (au minimum 540€ par an), d’autre part de la période de souscription du PEL. Par exemple, pour un plan ouvert depuis le 1er août 2016, ils se montent à 2,20% et ne bougent pas pendant toute la durée de l’épargne.

Il faut également savoir que le déblocage d’un PEL qui a été ouvert depuis le 1er mars 2011 donne droit à une prime d’État pour tout prêt de 5 000€ minimum. Celle-ci est de 40% des intérêts acquis pour un PEL ouvert avant le 31 janvier 2015, 50% si le plan a été souscrit depuis le 1er février 2015.

Le Compte épargne logement (CEL)

Petit frère du PEL, le Compte épargne logement permet également d’obtenir un prêt immobilier à des conditions préférentielles. Le montant maximum du prêt est de 23 000€, et sa durée est comprise entre 2 et 15 ans. Le CEL peut ne rester ouvert que 18 mois. Les taux d’intérêts dépendent de la période à laquelle il a été contracté.

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Le prêt relais

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et en avez mis un autre en vente sans que celle-ci ne soit encore effective ? Vous pouvez demander (et négocier) un prêt relais. Celui-ci correspond en fait à une avance sur le montant de la vente. Il représente la majeure partie (le plus souvent 80%) de la valeur nette du bien et est signé pour une durée comprise entre un et deux ans.
Le prêt relais peut prendre plusieurs formes :

    • Le prêt relais « sec », souscrit lorsque la valeur du nouveau bien n’atteint pas 80% de celle de l’ancien. Il n’y a donc pas besoin pour l’emprunteur, de demander en plus un prêt amortissable.
    • Le prêt relais assorti d’un prêt amortissable, souscrit si vous avez besoin d’un complément de financement. Il est possible de demander un prêt avec différé : les intérêts du prêt immobilier sont payés à la fin du prêt relais.

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D’autres types de prêts immobiliers

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Favoriser l’accession à la propriété aux familles ayant des revenus modestes, c’est l’objectif du PAS. Pouvant concerner la totalité du montant nécessaire à l’achat ou à la construction d’un bien immobilier, il est octroyé sous conditions de ressources, et en fonction de la zone d’implantation du logement. Un apport n’est donc pas nécessaire, bien que toujours préférable. Des taux maximums (fixes ou variables) sont fixés et dépendent de la durée de l’emprunt. Ils sont par exemple limités à 2,60% pour un prêt à taux fixe d’une durée inférieure ou égale à 12 ans, ainsi que pour tous les prêts à taux variables. Il ouvre en outre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL).

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné fonctionne comme un prêt immobilier classique, avec des taux d’intérêts plus élevés. En outre même un taux dit fixe comporte une part de taux variable. Ce prêt a pour principal avantage d’ouvrir droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) sans être soumis à des conditions de ressources.

Le prêt Action logement

Ancien 1% logement, ce prêt à taux réduit concerne les personnes travaillant dans des entreprises du secteur privé comptant au moins 10 salariés et adhérentes du Comité interprofessionnel du logement (CIL). Le montant de ce prêt varie de 7 000 à 25 000€, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien. Il est établi pour vingt ans maximum et ne peut porter sur plus de 30% du montant total de la transaction. En métropole, le prêt Action logement est par ailleurs soumis à des conditions de performances énergétiques.

Le saviez-vous ?
Les agents de la fonction publique ainsi que les personnels des communes et des départements ayant souscrit un prêt d’accession sociale ou un prêt conventionné peuvent le compléter par un prêt dit « fonctionnaires ». Des collectivités territoriales, mais aussi des caisses de retraite complémentaires et des mutuelles, sont également en mesure de proposer des prêts pour l’acquisition ou la construction d’un logement.

Acheter un bien immobilier pour en faire son habitation principale nécessite généralement un ou plusieurs prêts. Tout dépend de votre situation. Un montage financier réalisé dans les meilleures conditions vous permet de gagner de l’argent et en tranquillité. Quels prêts peuvent (ou non) se compléter ? À quels établissements s’adresser ? Quelles sont les conditions et que peut-on négocier ? Les conseillers de Négocial Finance sont à votre écoute pour vous apporter leur expertise sur tous ces sujets.
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